韓國江南區的新沙洞林蔭大道一直是著名的旅遊景點，除了有不少本地及海外服飾品牌在林蔭道或附近開店之餘，還有部分整容醫院集中於該區，再加上有韓流明星於該區開設餐廳，令新沙洞成為非常受歡迎的旅遊勝地。不過最近有新聞指，林蔭道人氣一落千丈，昔日的熱鬧景象不在。這次值得研究的，是為何該處出現這問題，以及如何反映韓國仕紳化政策中出現的後遺症及其他問題。
根據該新聞報導指，新沙洞的房地產業於4月頭時表示，近日林蔭大道有不少店舖都在出租，但前來諮詢不動產或租賃的人數不斷減少，甚至出現無人問津的情況。此外，不止在新沙洞出現這個情況，連在江南區的名流地區清潭洞均出現同樣情況，有不少舖位淪為空舖，卻無人問津。不過，在這變得供過於求的舖位供應情況下，江南區的租金沒有下隆的趨勢，反倒依然高昂到小型企業不能負擔的程度，令現時想創業的青年人未能成功租下熱門地點的地方創業。
如果要談到韓國租金急升的問題，其實於這數年來問題一直沒有得到改善，連麥當勞都在韓國抵受不住租金暴漲而結束部分分店的營業。於昨天，有業界消息指出，韓國麥當勞決定於本月中旬結束首爾鍾路總店的經營，這次還預計會結束新村、江南區、首爾舍堂店等分店。而據消息顯示，於今年地產業界與商討租金問題時，因租金大幅上升的關係，再加上原材料成本增加的關係，使麥當勞認為需要關閉租金昂貴的分店，另覓新的地點重新開業。
若要談到問題本身，我們先要考慮的，是為何韓國江南區會出現租金急升的問題。「士紳化」正是問題的癥結之一。士紳化，又名中產階層化，意指一個本身較舊或未開發的社區因為得到政府重新的規劃，而令其地價及租金上升，引來不少高收入人士的搬入，使原有低收入者被迫遷的情況。而士紳化其一最大的表徵，是該區有不少大型連鎖店的進駐，使小商戶在不敵大財團的情況下被迫結業。在韓國，士紳化的情況絕對值得留意，皆因除了江南區出現這情況外，連麻浦區弘大及新村一帶、仁寺洞等都出現了像現在提及的新沙洞的情況。
新沙洞林蔭大道本身亦為不少年輕小商戶聚集的地方，他們開設的咖啡店、服飾店等都受到年輕人的青睞，但隨著士紳化現象的出現，不少國際品牌如Forever 21的進駐，使不少小商戶被迫搬遷，所以對遊客而言，林蔭道的店舖出現恆常改變是常見的現象。若談到要解決或紓緩「士紳化」引發的問題，韓國政府曾有什麼對策應付這問題呢？
若參考首爾市政府的網頁，在2015年尾，首爾市政府曾發佈過「士紳化綜合對策」，目的為希望當地居民能重新享有地區發展地益。當中包括業主、租客與地方政府相生協約，意指地方政府提供行政支援下，業主能夠自制租金調節以保障租客的權利金（租舖時該權利的代價）；此外還有提供小商戶主要設施的租賃、低息貸款、法律援助等。不過，若回顧現今新沙洞出現的情況，顯然這些政策未能阻止「士紳化」帶來的影響，因為大財團或上流人士仍能在城市發展中獲得更多的利益，同時剝削了普通居民及小商戶的權益。
不過，值得觀望的，是新總統文在寅最近提出的修改憲法方案中，「土地公有」的概念法也許有助改善上述的問題。根據文在寅的修憲方案，在第182條第2項中，新增了這一句：「為了土地公有及合理的使用，國家能夠在必要的情況下，給予限制及支援的義務。」，文在寅亦表示這方面的修改是為了能夠防止高收入人士投機炒樓、控制土地供應的問題。而基於韓國亦為自由經濟市場的關係，這個修憲能夠為土地資源更平均分配提供法律依據，甚至適用於上述的租金不斷上升的問題。
此外，文在寅政府最近編成的青年就業預算案中，亦有資助青年創業的條文，除了透過免稅、低息貸款之外，還會透過政府的投資援助青年繼續創業。這些政策及法案能夠得到通過的話，就可以改善「士紳化」帶來的問題，使韓國的土地、營商環境更為公平，像新沙洞般出現的問題就能得到改善。